FAQ – Antworten vom Bausachverständigen Oliver Arndt

Vor dem Immobilienkauf: der klassische Fall

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sieht meist nur die Oberfläche. Hinter frisch gestrichenen Wänden oder einem neuen Bodenbelag kann sich ein Feuchtigkeitsschaden verbergen, den der Verkäufer selbst nicht kennt. Ein Sachverständiger prüft die Bausubstanz vor dem Kauf und gibt Ihnen eine belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung – oder für die Preisverhandlung.

Ein Kauf ohne vorherige Prüfung ist kein Fehler. Es ist eine Entscheidung mit höherem Risiko. Wer das bewusst eingeht, braucht keinen Gutachter.

Bei akutem Schadensverdacht

Feuchte Flecken an der Decke, ein muffiger Geruch im Keller, Risse in der Wand – solche Anzeichen haben oft mehrere mögliche Ursachen. Ein Gutachter klärt, woher der Bauschaden tatsächlich stammt. Das ist wichtig, weil nur die richtige Ursache zu einer wirksamen Sanierung führt.

Wer einfach drauflos saniert, zahlt häufig zweimal. Erst wird die falsche Wand saniert, dann die richtige.

Der erste Kontakt und die Vorabklärung

Am Anfang steht meist ein Telefonat oder eine E-Mail. Wir klären dabei, worum es geht: Kaufberatung, Schadensfall, geplantes Bauvorhaben oder eine Beweissicherung. Auf dieser Basis sagen wir Ihnen, ob ein Gutachten sinnvoll ist und welche Unterlagen wir brauchen.

Fotos vom Schaden helfen uns oft schon vorab. So lässt sich der Umfang besser einschätzen.

Die Begutachtung und der schriftliche Bericht

Bei der Begutachtung nehmen wir den Zustand der Immobilie auf, dokumentieren Auffälligkeiten und führen bei Bedarf Messungen durch. Die Ergebnisse fließen in ein schriftliches Gutachten, das Ursachen benennt und Sanierungswege aufzeigt.

Das Gutachten schreiben wir in verständlicher Sprache. Fachbegriffe erklären wir dort, wo sie nötig sind.

Größe, Zustand und Anlass der Begutachtung

Ein Einfamilienhaus mit klarem Schadensbild ist schneller begutachtet als ein Mehrfamilienhaus mit mehreren unklaren Feuchtigkeitsstellen. Auch der Anlass spielt eine Rolle: Eine Kaufberatung vor dem Erwerb unterscheidet sich im Aufwand von einem gerichtlichen Gutachten.

Was den Preis nach oben treibt

Zusätzliche Untersuchungen wie eine Gebäudethermografie oder eine Bauwerksanalyse erhöhen den Aufwand. Auch die Anfahrt spielt eine Rolle, wenn das Objekt außerhalb des üblichen Einsatzgebiets liegt.

Ein verbindliches Angebot erhalten Sie immer vor Auftragsbeginn. Keine Überraschungen im Nachhinein.

Unsere Kernbereiche bei Bauschäden

Feuchtigkeit im Mauerwerk, Schimmelbildung in Wohnräumen, Risse in Wänden oder Decken – solche Schäden gehören zu unserem Alltag. Wir klären die Ursache, dokumentieren den Befund und erarbeiten ein Sanierungskonzept.

Auch die Beurteilung von Wärmebrücken und Tauwasserschutz fällt in unser Fachgebiet.

Wo wir an unsere Grenzen stoßen

Für statische Berechnungen braucht es einen Tragwerksplaner. Für die Wertermittlung einer Immobilie im Sinne eines Verkehrswertgutachtens ist ein vereidigter Immobiliensachverständiger zuständig. Wir sagen Ihnen offen, wenn Ihr Anliegen nicht in unser Fachgebiet fällt.

Wie bereite ich mich auf den Termin vor?

Halten Sie vorhandene Unterlagen bereit: Grundrisse, Baubeschreibungen, Kaufvertragsentwürfe, frühere Gutachten oder Fotos vom Schaden. Je mehr Informationen wir haben, desto präziser wird die Begutachtung.

Muss ich beim Termin dabei sein?

Sie müssen nicht, es hilft aber. Vor Ort können Sie direkt Fragen stellen, und wir können auf Ihre Beobachtungen eingehen. Bei einer Beweissicherung ist Ihre Anwesenheit sogar sinnvoll.

Ist Schimmel immer ein Baumangel?

Nein. Schimmel kann durch falsches Lüften entstehen, aber auch durch Undichtigkeiten und Wärmebrücken. Steigt zusätzlich Feuchtigkeit von unten auf, verschiebt das die Ursache noch einmal deutlich. Die Ursache entscheidet darüber, wer die Sanierung zahlen muss. Deshalb ist eine saubere Analyse wichtig.

Reicht ein Feuchtigkeitsmessgerät aus dem Baumarkt?

Nein. Solche Geräte zeigen nur oberflächliche Werte. Für die Bewertung der Bausubstanz braucht es mehr – etwa Feuchtemessungen im Material und eine Beurteilung der baulichen Situation.

Was unterscheidet ein Privatgutachten von einem Gerichtsgutachten?

Ein Privatgutachten beauftragen Sie selbst. Es dient Ihnen als Entscheidungsgrundlage. Ein Gerichtsgutachten wird vom Gericht in Auftrag gegeben und folgt strengeren formalen Vorgaben. Beides gehört zu unserem Leistungsspektrum.

Was ist eine Beweissicherung – und wann ist sie eilig?

Bei einer Beweissicherung dokumentieren wir einen Zustand, bevor er sich verändert. Das ist wichtig, wenn später Streit über Ursachen oder Umfang droht. In dringenden Fällen – etwa bei akutem Wassereintritt – sind wir auch kurzfristig verfügbar.

Wann ist eine Bauberatung sinnvoll?

Vor dem Kauf einer Immobilie, vor einer geplanten Sanierung oder wenn Sie unsicher sind, ob ein Angebot einer Firma angemessen ist. Eine Bauberatung klärt offene Fragen, bevor teure Entscheidungen fallen.

Was macht ein Mediator im Bauwesen?

Wenn Bauherr und ausführende Firma sich streiten, kann eine Mediation den Weg zum Gericht ersparen. Wir moderieren das Gespräch und helfen, eine Lösung zu finden, mit der beide Seiten leben können.

Was zeigt eine Gebäudethermografie?

Die Thermografie macht Temperaturunterschiede an der Gebäudehülle sichtbar. So lassen sich Wärmebrücken, undichte Stellen oder feuchte Bereiche erkennen, die sonst verborgen blieben.

Wann ist eine Bauwerksanalyse nötig?

Wenn die Ursache eines Schadens unklar ist oder mehrere Möglichkeiten in Frage kommen. Die Analyse liefert die Grundlage für ein Sanierungskonzept, das tatsächlich zum Problem passt.

Arbeiten Sie auch außerhalb des Rhein-Main-Gebiets?

Ja. Für Projekte auf Mallorca, den Balearen oder Zypern reisen wir gezielt an. Auch in anderen Regionen sind wir tätig, wenn der Aufwand in einem sinnvollen Verhältnis zum Auftrag steht.

Was ist bei einer Immobilie im Ausland zu beachten?

Andere Länder haben andere Bauweisen und Regelwerke. Wer dort eine Immobilie kauft, braucht jemanden, der beides kennt – die örtlichen Gegebenheiten und die deutschen Qualitätsmaßstäbe.

Welche Qualifikation bringt Oliver Arndt mit?

Die Laufbahn begann mit einer Ausbildung zum Maurer und Betonbauer. Es folgte die Weiterbildung zum Maurer- und Betonbaumeister in Schleswig-Holstein. Beim TÜV Rheinland wurde die Prüfung zum Sachverständigen für Schäden an Gebäuden abgelegt.

Nach einem dreijährigen Abendstudium schloss Oliver Arndt als Dipl.-Ing. Hochbau ab.

Was bedeutet weisungsfrei?

Wir arbeiten nicht im Auftrag von Baufirmen oder Versicherungen, sondern für Sie. Unsere Einschätzung richtet sich allein nach dem Befund, nicht nach dem Interesse eines Dritten.

Welche Unterlagen sollte ich bereithalten?

Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibungen und vorhandene Fotos sind hilfreich. Bei Kaufabsicht auch den Entwurf des Kaufvertrags. Bei Schadensfällen frühere Schriftwechsel mit Firmen oder Versicherungen.

Wie lange dauert es bis zum fertigen Gutachten?

Das hängt vom Umfang ab. Ein einfaches Gutachten ist schneller fertig als eine umfangreiche Bauwerksanalyse. Bei eiligen Beweissicherungen stimmen wir den Zeitrahmen vorab ab.

Übernehmen Sie auch die Sanierung?

Nein. Wir begutachten und beraten, führen aber selbst keine Bauarbeiten aus. Genau das sichert unsere Unabhängigkeit. Wir empfehlen Ihnen aber, worauf Sie bei der Auswahl einer Fachfirma achten sollten.

Was gehört in ein Sanierungskonzept?

Ein Konzept benennt die Ursache, beschreibt die geeigneten Maßnahmen und ordnet sie in eine sinnvolle Reihenfolge. So vermeiden Sie, dass eine Maßnahme die nächste unmöglich macht – etwa wenn zuerst gestrichen und dann getrocknet wird.

Was bringt eine energetische Begutachtung?

Sie zeigt, wo Wärme verloren geht und welche Maßnahmen sich lohnen. Wärmebrücken und Tauwasserschutz spielen dabei eine zentrale Rolle, weil sie oft übersehen werden.

Lohnt sich eine Dämmung immer?

Nicht immer. Falsch angebrachte Dämmung kann Feuchtigkeit einschließen und neue Probleme schaffen. Deshalb gehört vor jede Dämmmaßnahme eine Beurteilung der Bausubstanz.

Was prüft eine Kaufberatung konkret?

Wir sehen uns die Bausubstanz an, achten auf Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schäden und prüfen, ob Sanierungsbedarf besteht. So wissen Sie vor dem Kauf, was auf Sie zukommt.

Ersetzt eine Kaufberatung ein Wertgutachten?

Nein. Die Kaufberatung beurteilt den Zustand der Immobilie. Ein Wertgutachten ermittelt den Verkehrswert. Das sind zwei unterschiedliche Aufgaben, die unterschiedliche Fachleute erfüllen.

Wie schnell bekomme ich einen Termin?

Das hängt von Ihrer Anfrage ab. Bei eiligen Fällen – etwa einer Beweissicherung nach einem Wasserschaden – versuchen wir, kurzfristig zu reagieren. Reguläre Termine planen wir in der Regel innerhalb weniger Wochen.

Wie erreiche ich Sie am besten?

Per Telefon unter 0152/38208061 oder per E-Mail an info@baugutachter-arndt.com. Schildern Sie Ihr Anliegen kurz, dann sagen wir Ihnen, ob wir helfen können – und wie wir dabei vorgehen würden.